미국 연봉으로 집 얼마까지? — 감당 가능 금액 잡는 법

“연봉의 몇 배까지 집을 살 수 있나”에 대한 미국의 관습적 출발점은 “주거비가 세전 월소득의 28% 이내, 전체 부채 상환이 36% 이내”라는 28/36 경험칙입니다. 다만 이는 법이 아니라 업계 관행이고 — CFPB(소비자금융보호국)도 “대출 상품과 렌더마다 DTI 한도는 다르다”고 명시합니다 — 결정적으로 이 기준은 세전(gross) 소득 기준입니다. 실제 예산은 반드시 세후 실수령액으로 재검증해야 합니다.

📺 영상으로 먼저 보기 — 렌더 기준과 통장 기준의 차이를 10분 34초 영상으로 정리했습니다: 렌더가 승인한 세전 28%가 통장에서는 42%입니다 (YouTube)

1단계 — 렌더의 눈: DTI (세전 기준)

DTI(부채상환비율)는 CFPB 정의로 “월 부채 상환액 합계 ÷ 세전 월소득”입니다.

예: 연봉 $100,000 → 세전 월 $8,333

• 28% 경험칙 → 월 주거비 상한 약 $2,333
• 36% 경험칙 → 주거비 + 자동차 할부·학자금·카드 등 전체 부채 상한 약 $3,000

기존 부채(자동차 리스, 학자금 대출)가 있으면 주거비에 쓸 수 있는 폭이 그만큼 줄어든다는 것이 36% 라인의 의미입니다.

2단계 — 당신의 눈: 실수령액 (세후 기준)

여기가 이 글의 핵심입니다. 렌더는 세전으로 심사하지만, 월 페이먼트는 세후 통장에서 나갑니다.

같은 연봉 $100,000(일리노이, Single, 2026년)의 실수령은 월 약 $6,198입니다 (계산 근거). 세전 기준 “안전”해 보이던 월 주거비 $2,333은 실수령의 37.6%입니다. 여기에 401(k)와 건강보험까지 빠진다면 체감 비중은 더 올라갑니다.

그래서 순서는 이렇게 잡는 것이 안전합니다:

1. 실수령액 계산기로 내 세후 월소득을 확인
2. 세후 기준으로 “주거비로 보내도 생활·저축이 유지되는 금액”을 먼저 정함 (세후의 30% 안팎이면 보수적, 40%에 가까우면 빠듯한 편)
3. 그 금액을 상한으로 두고 렌더의 세전 DTI 기준은 “통과 조건”으로만 취급

3단계 — “월 주거비”에는 원리금만 있지 않습니다 (PITI)

모기지 심사와 예산의 월 주거비는 보통 네 가지 합계입니다:

시카고 교외처럼 재산세가 높은 지역은 같은 집값이라도 월 부담이 크게 달라집니다. 집값이 아니라 월 PITI 총액으로 비교하세요.

4단계 — 숫자를 실제로 돌려보기

개념을 잡았다면 이제 구체적인 집값·금리·다운페이로 월 페이먼트를 계산할 차례입니다:

• 모기지 계산기 — 집값·다운페이·금리로 월 PITI 계산. Freddie Mac 주간 시장 금리가 기본값으로 들어가 있습니다.
• Rent vs Buy 계산기 — 지금 사는 게 나은지 더 세를 사는 게 나은지, 거주 예상 기간 기준 시뮬레이션

계산 결과의 월 페이먼트를 위 2단계의 “세후 상한”과 비교하면 당신의 감당 가능 집값 범위가 나옵니다.

자주 묻는 질문

PITI 각 항목은 실제로 어떻게 나가나요?

네 항목이 한 번에 빠져나가는 구조라, 원리금만 계산하면 예산이 어긋납니다.

대부분 “에스크로(escrow)“로 묶여 나갑니다.

렌더가 재산세와 보험료를 매달 조금씩 미리 걷어 보관했다가 고지서가 나오면 대신 납부하는 구조입니다. 그래서 월 납입액에 이 항목들이 이미 포함돼 있습니다.

⚠️ 에스크로는 매년 재조정됩니다. 재산세가 오르거나 보험료가 인상되면 월 납입액이 그만큼 올라갑니다. “고정금리라서 월 부담이 평생 그대로”라는 것은 원리금 부분에만 해당하는 이야기입니다. 재산세가 높은 지역일수록 이 변동 폭이 큽니다.

💡 집을 비교할 때는 집값이 아니라 월 PITI 총액으로 보세요. 모기지 계산기에 재산세율·보험료·HOA를 넣으면 네 항목을 합친 금액이 나옵니다.

세후 소득의 30%를 넘기면 위험한가요?

“위험” 여부보다, 렌더의 28% 기준이 세후로는 훨씬 큰 비중이라는 사실이 더 중요합니다. 계산기로 실제 산출해 보면 일정한 패턴이 나옵니다 (일리노이, 2026년, 다른 공제 없음).

소득대가 달라도 결과는 비슷합니다 — 렌더의 “28%“는 실제로는 세후의 36~38%입니다. 즉 “28%면 안전하다”고 들었던 기준이, 통장 기준으로는 이미 3분의 1을 훌쩍 넘는 수준입니다.

여기에 베네핏 공제까지 넣으면 더 올라갑니다. 연봉 $100,000에서 401(k) 10%와 건강보험료를 내면 세후 월소득이 약 $5,511로 줄고, 같은 $2,333은 세후의 42%가 됩니다.

그래서 판단 기준은 비율이 아니라 “남는 돈”입니다. 연봉 $100,000 Single 기준:

이 “남는 돈”으로 식비·교통·보험·저축·비상금을 다 감당할 수 있는지가 실제 기준입니다. 숫자를 넣어보면 세후 30% 안팎이 보수적, 40%에 가까우면 빠듯하다는 통념이 왜 나왔는지 보입니다.

⚠️ 집을 사면 지출이 늘어난다는 것도 반영하세요. 렌트와 달리 수리비·유지비가 본인 몫이고, 이사 초기에는 가구·가전 지출도 몰립니다. 여유분 없이 상한까지 채우면 첫해가 가장 위험합니다.

맞벌이는 심사와 세후 계산이 어떻게 다른가요?

공동으로 신청하면 소득만 합쳐지는 것이 아니라 부채와 신용 이력도 함께 들어갑니다.

그래서 소득이 늘어난다고 항상 유리한 것은 아닙니다. 배우자의 학자금·자동차 대출이 크면 합산 DTI가 오히려 나빠질 수 있고, 신용 이력이 짧거나 약하면 조건에 영향을 줄 수 있습니다. 본인 소득만으로도 충분하다면 단독 신청이 나은 경우도 있으니, 렌더에 두 가지 시나리오를 모두 계산해 달라고 요청하세요.

세후 계산은 filing status를 맞춰야 정확합니다.

부부 합산 신고(MFJ)는 표준공제가 두 배($32,200)이고 세율 구간도 넓어, 같은 가구 소득이라도 세후가 달라집니다. 계산기에서 filing status를 “부부 합산”으로 놓고 가구 총소득을 넣으세요.

⚠️ 한 사람의 소득이 끊길 가능성을 계산에 넣으세요. 맞벌이 기준으로 상한까지 채우면, 한쪽이 이직·출산·실직으로 쉬는 기간에 바로 압박이 옵니다. 실무에서는 한 명의 소득만으로 PITI를 감당할 수 있는지를 스트레스 테스트로 보는 경우가 많습니다.

연봉의 몇 배가 적정 집값인가요?

“3~4배” 같은 배수 규칙이 돌아다니지만 금리·재산세·다운페이에 따라 크게 달라져서 배수만으로는 위험합니다.

같은 집값이라도:

• 금리가 1%p 다르면 월 원리금이 크게 달라집니다
• 재산세가 높은 지역이면 월 PITI가 수백 달러 더 나갑니다
• 다운페이 20% 미만이면 PMI가 추가됩니다

그래서 월 PITI를 세후 소득과 비교하는 위의 방식이 더 정확합니다. 배수는 참고용 감각으로만 쓰세요.

다운페이는 얼마나 모아야 하나요?

20%가 기준선인 이유는 PMI 때문입니다. 20% 미만으로도 살 수 있는 대출이 많지만, 그만큼 월 부담(원리금 + PMI)이 커지는 트레이드오프입니다.

PMI는 영구적이지 않습니다. CFPB 기준으로 해제 경로가 정해져 있습니다.

⚠️ FHA·VA 대출에는 이 규칙이 적용되지 않습니다. 별도 규정을 따르므로 서비서에 직접 확인해야 합니다.

💡 그래서 다운페이는 “20%를 채울 때까지 기다린다”와 “먼저 사고 나중에 PMI를 없앤다” 사이의 선택입니다. 집값이 오르는 지역이라면 기다리는 동안 목표 금액도 같이 올라가므로, Rent vs Buy 계산기로 두 시나리오를 비교해 보세요.

⚠️ 다운페이만 모으면 부족합니다. 클로징 비용, 이사비, 초기 수리·가구비, 그리고 비상금까지 남겨두어야 합니다. 다운페이에 전 재산을 넣고 비상금이 0인 상태가 가장 위험한 구조입니다.

이 글은 예산 개념 안내이며 대출 자격·조건은 렌더 심사에 따릅니다. 실행 단계에서는 렌더의 사전승인(pre-approval)으로 실제 한도를 확인하세요.